부동산 갭투자 및 매매 원리

 

부동산 갭투자의 뜻과 매매 원리에 대해 알아보자 

 

 

갭투자란?

 

시세차익을 목적으로 주택의 매매 가격과 전세금 간의 차액이 작은 집을 전세를 끼고 매입하는 투자 방식입니다.

 

이 방식의 핵심은 시세차익을 목적으로 하여, 매매 가격이 5억 인 주택의 전세금 시세가 4억 5,000만 원 일 때.

전세금 4억 5,000만 원을 끼고 나머지 5,000만 원을 들여 집을 매입하는 방식입니다.

 

캡투자 원리

 

전세 계약이 종료될 때 전세금을 올리거나, 매매 가격이 오른 만큼의 차익을 얻을 수 있는 방식입니다.

 

특히 저금리와 주택경기 호황을 배경으로 2014년 무렵부터 2~3년 사이에 크게 인기를 끌었으며 부동산 가격이 상승하던  2020년, 2021년에도 인기를 끌었지만 현재 매매가격이 내리면서 손해를 많이 보신 분들도 계십니다.

부동산 호황기에 집값이 상승하면 투자라는 상당한 이익을 얻을 수 있습니다.

 

하지만 이 방식에는 위험성도 존재하여 반대로 부동산 시장이 집값이 하락한다면, 깡통주택으로 전락할 위험이 있습니다.

이런 상황엣는 집을 팔아도 세입자의 전세금을 돌려주지 못하거나  집 매매를 위한 대출금을 갚지 못할 수 도있습니다.

 

부동산 캡투자는 이처럼 높은 수익을 기대할 수 있지만 , 동시에 상당한 리스크를 안고 있는 투자 방법이라 신중하게 고려하고 준비해야 합니다.

부동산 투자에 관심 있으신 분들이 라면 캡투자 특성을 잘 이해하고 접근하셔야 합니다.

 

캡투자 매매

 

갭투자 매매의 갭은 단지별 , 지역별로 천차만별입니다.

어떤 경우에는 5,000만 원 정도의 소액으로 집 한 채를 매입하는 상황도 발생하며, 이 경우 매매가가 5,000만 원만 상승하더라도 투자한 금액만큼의 수익을 얻을 수 있어 투자 수익률이 매우 높을 수 있습니다.

 

하지만 갭투자에는 전세가의 변동이 큰 문제가 될 수도 있습니다.

최근 토허제 규제가 완화되면서 빌라 시장에서의 갭투자가 가능해졌지만, 전세 시장이 좋지 않아 활성화되지는 않고 있습니다.

 

갭투자는 전세입자의 존재 여부에 크게 좌우되는데, 현재 빌라 시장에서는 전세입자가 감소하고 있어서 갭투자의 어려움이 증가하고 있습니다.

 

첫 번째 방법. 전세세입자가 있는 상태에서 부동산을 매수.

예를 들어 매매가 6억 원인 주택에 5억 원의 전세 세입자가 있다면, 당신은 1억 원만 투자하고 소유권을 얻을 수 있습니다. 전세 만기 시에는 당신이 전세보증금을 반환해야 합니다.

 

두 번째 방법. 전세가 없는 상태에서 투자.

먼저 매도인과 매매계약을 체결한 후 전세 세입자를 찾아 전세계약을 체결합니다.

 

* 깡통주택? 집 값이 많이 내려가 집의 가치가 빈 깡통처럼 되어버린 주택

* 역전세난? 주택 가격이 급락하면서 전세 시세가 계약 당시보다 하락해 임대인이 임차인에게 보증금을 돌려주는 것이 어려운 상황

 

이 방법은 인위적으로 전세 임대차 계약을 만들어 내가 세를 안고 매수하는 방식입니다.

예를 들어 6억 원에 매입한 후 5억 원에 전세를 주는 경우, 결론적으로는 1억 원이 필요하지만 6억 원이라는 큰 자본이 필요한 것이 특징입니다. 

 

갭투자는 부동산 상승기에 활발하게 이루어지는 경향이 있으며, 하락기에는 위축되는 특성을 지니고 있습니다.